ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ 2
ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НОТАРИАТЕ 3
Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью 5
Сравнительный анализ функций института государственной регистрации и
нотариата с позиции совершения сделок с недвижимостью 11
ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ 15
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 19
Библиография
20ВВЕДЕНИЕ
Данная работа призвана рассмотреть особенности нотариального удостоверения
сделок с недвижимостью в контексте появления в России института
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
30 июля 1997 г. был опубликован федеральный закон «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Выхода этого
закона ждали давно, но ждали все по-разному. Те, кто осознавал
необходимость принятия этого закона — с нетерпением, а те, кто теряет в
результате принятия этого закона — с определенной долей скепсиса. Что
нового вносит этот закон — так это прежде всего порядок в процесс
регистрации, который до сего времени устанавливался органом власти
субъекта произвольно.
Существовавшая ранее система была децентрализованной, порядок
регистрации везде существовал разный, соответственно, в случае перехода
владельца из одного региона в другой он вынужден был проходить через
разные процедуры. Т.е. продавая квартиру в одном месте, например в
Московской области, и приобретая в Москве, гражданин вынужден был
обращаться в совершенно различные органы, действующие в соответствии со
своими нормативными документами по различным процедурам. Новый закон
определяет единый порядок действий по всей стране, ломая установившиеся,
так сказать, традиции и привычки структур, участвовавших ранее в этом
процессе.
Конечно, после введения в действие настоящего Закона потеряют свое
монопольное право оформления сделок нотариусы, поскольку сделки с
недвижимостью будут регистрироваться непосредственно в учреждениях юстиции
по регистрации. Конечно, недоволен Госкомзем, поскольку закон лишает его
права регистрации на земельные участки, оставляя за ним лишь ведение
земельного кадастра и конечно, недовольны органы БТИ, которым оставляется
система технического учета и описания объектов недвижимости, что само по
себе, правда, дело довольно прибыльное.
Необходимо учитывать, что ни БТИ, ни ГКИ, ни Роскомзем не являются
учреждениями юстиции, на которые согласно Федерального Закона «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
(Гл. 2, ст.9.1.) возложена государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту
нахождения недвижимого имущества.
Проверка действительности поданных заявителем документов и наличие
соответствующих прав, в том числе, ранее зарегистрированных или заявленных
(планируется проведение правовой экспертизы вплоть до третьей сделки),
государственная регистрация и выдача всех подтверждающих это документов —
все это будет осуществляться государственным регистратором. В случае
необходимости, для определения существовавшего ранее зарегистрированного
права на любой объект недвижимости будут использоваться архивные записи
БТИ.
Принимая во внимание то, что кроме «профессиональных частных
нотариусов» до сих пор достаточно успешно ведут прием заявителей
государственные, которые как и государственные регистраторы не несут
ответственности за осуществляемые сделки лично, всем своим имуществом.
Кроме того нужно помнить, что достаточное количество граждан испытывают
определенное недоверие ко всему «новому, частному» и предпочитают «старое,
государственное». Даже обладая определенной долей фантазии, трудно
догадаться о каком «личном имуществе профессионального частного нотариуса»
может вестись речь при оформлении им сделки с недвижимостью, оцененной в
несколько сот миллионов рублей. Следует также помнить, что не везде есть
возможность проводить нотариальные действия из-за слишком большой
территориальной удаленности города или села, и, как следствия, отсутствия
государственной или частной нотариальной конторы. В этом случае эти функции
возложены на должностных лиц органов исполнительной власти или консульских
учреждений Российской Федерации.
Хотелось бы также обратить внимание на то, что определение
дееспособности наших граждан — довольно хлопотное занятие, которое под
силу лишь профессиональному психиатру, и будет являться только
субъективной оценкой как «профессионального частного нотариуса», так и
государственного регистратора.
Когда система будет развернута на всей территории Российской Федерации,
сведения об интересующем объекте недвижимости, находящегося на территории
другого региона, можно будет получить по месту запроса. Это связано с тем,
что Государственный реестр является единым, федеральным, и соответственно
будет работать единая электронная база данных.
В Московской области государственная регистрация осуществляется уже в
течение полутора лет, с момента принятия областного закона «О единой
системе государственной регистрации субъектов предпринимательской
деятельности, имущественных и связанных с ними неимущественных прав и
сделок на территории Московской области». Основная задача, которую ставила
областная Дума, принимая этот закон — обеспечение государственной защиты
правообладателей, и в частности, владельцев недвижимости. В Едином
государственном реестре прав фиксируется навечно вся история недвижимости.
Заглянув в Реестр, можно узнать, кто владелец недвижимости, на каком
основании она возникла, как переходили права на нее. В условиях строгого
учета и проверки прав собственников недвижимости невозможно будет продать
одну и ту же квартиру дважды и зарегистрировать свои права на
недвижимость, не имея на то оснований. Государственная регистрация прав —
это юридический факт признания и подтверждения государством возникновения,
ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация является единственным доказательством
существования зарегистрированного права.ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О НОТАРИАТЕ
Нотариат в Российской Федерации призван обеспечивать защиту прав и
законных интересов граждан и юридических лиц путем совершения
нотариусами предусмотренных законодательными актами нотариальных
действий от имени Российской Федерации. В соответствии со ст. 1 Основ
законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. (далее Основ)
нотариальные действия в Российской Федерации совершают нотариусы
работающие в государственной нотариальной конторе или занимающиеся
частной практикой.
Отношение к нотариату традиционно неоднозначное. Представителей этой
корпорации считают одними из самых богатых людей. В Советском Союзе это
никогда не приветствовалось, да и ныне состоятельность в глазах многих —
скорее, признак этакого «мальчиша-плохиша», чем честного трудяги. Отсюда и
отношение к нотариусам у многих — скорее негативное, нежели положительное.
Люди, ратующие за восстановление в России полноценной частной
собственности, напротив, считают, что без нотариата, который документально
подтверждает права человека на имущество, нам не обойтись, а потому
возрождение данного института — большое благо
Представителей этой профессии в развитых странах рассматривают как
оплот стабильности. Во времена потрясений, диктатур, национализаций
надобность в нотариусах отпадает. Но как только начинает складываться рынок
гражданской собственности, потребность в них возрастает. Причем настолько,
что теперь эта профессия считается в нашей стране одной из самых
престижных, затмевая даже адвокатскую и многие другие очень популярные на
рынке. И все же большинство российских граждан, ничем пока не владеющих,
равнодушны и к самим нотариусам, и к волнующим их проблемам. Но в жизни
каждого может случиться нечто (придется продать имущество, получить
наследство и т.п.), что заставит обратиться к услугам нотариуса.
По закону нотариусы — это независимые представители правового
демократического государства, представители института внесудебной защиты
прав граждан. От имени государства, под свою ответственность (в том числе
имущественную) они осуществляют правовую защиту законных интересов граждан
и юридических лиц, совершая предусмотренные законодательством нотариальные
действия. Вот так, ни больше, ни меньше: за все свои действия
частнопрактикующий нотариус отвечает собственным имуществом.
Любая его ошибка может обернуться неприятностями не только для клиента,
но и для него самого. Эта мера ответственности призвана стимулировать
правосознание нотариусов, обеспечить «защиту от защитников».
Государственные нотариальные конторы открываются и упраздняются
Министерством юстиции Российской Федерации или по его поручению
министерствами и другими органами юстиции субъектов Российской
Федерации (ст. 7 Основ) . Нотариус же, занимающийся частной практикой
является членом нотариальной палаты (профессионального объединения
частных нотариусов) и вправе иметь собственную контору, открывать
расчетный и иные счета в банках, нанимать и увольнять сотрудников.
Согласно ст. 2 Основ при совершении нотариальных действий
нотариусы обладают равными правами и несут одинаковые обязанности
независимо от того, работают они в государственной нотариально
конторе или занимаются частной практикой. В соответствии со ст. 1 Основ
нотариусы имеют право:
а) совершать предусмотренные законодательством нотариальные
действия;
б) составлять проекты сделок, изготовлять копии документов выписки
из них, а также давать разъяснения по вопросам совершения нотариальных
действий;
в) истребовать от физических и юридических лиц сведения документы,
необходимые для совершения нотариальных действий. Нотариусы обязаны (ст.
16 Основ):
а) оказывать физическим юридическим лицам содействие в
осуществлении их прав и защите законных интересов;
б) разъяснять клиентам права и обязанности, предупреждать о
последствиях совершаемых нотариальных действий;
в) хранить в тайне сведения, предоставленные ими в связи с
осуществлением профессиональной деятельности;
г) отказывать в совершении нотариальных действий, заведомо
противоречащих действующему законодательству;
д) представлять в налоговый орган справку о стоимости имущества,
переходящего в собственность граждан в порядке наследования или дарения,
необходимую для исчисления с него налога в случаях, предусмотренных
действующим законодательством.
Определяя одинаковый комплекс прав и обязанностей для все
нотариусов, закон несколько ограничивает полномочия частных
нотариусов. Статья 35 Основ содержит перечень нотариальных действий,
которые имеют право совершать нотариусы, а именно: удостоверение
сделок, выдача свидетельства о праве собственности на долю в обще
имуществе супругов, засвидетельствование подлинности копий документов и
подписей на них, удостоверение факта нахождения гражданина в живых,
принятие на хранение документов и т. д. В компетенцию нотариусов,
работающих в государственных нотариальных конторах, кроме действий,
предусмотренных ст. 35 Основ, входит также и оформление наследственны прав.Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью
Традиционное для России участие нотариусов в оформлении сделок с
недвижимостью в XX веке постепенно сошло на нет.
Нотариусы играют видную роль на рынке недвижимости с самого его
появления в нашей стране.
Согласно общим правилам русского дореволюционного гражданского права
сделки с недвижимостью имели сложный юридический состав, одним из основных
элементов которого было их утверждение у нотариуса.
Несоблюдение требования о совершении сделок с недвижимостью у
нотариуса влекло недействительность такой сделки. При этом процедура
утверждения сделки у нотариуса имела сложный характер. Первоначально сделка
совершалась у нотариуса, но вступала в силу только после подтверждения ее
особым должностным лицом – старшим нотариусом. Соответственно и
возникновение (переход, прекращение) вещного права на недвижимость
происходил только после того, как ее утверждал старший нотариус.
Таким образом, с нотариальном утверждением сделки гражданский закон
связывал образование вещного права на объект недвижимости.
В новейшей Российской истории гражданского права до принятия
Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» нотариальная форма сделок с недвижимостью была
предусмотрена ст. 239 ГК РСФСР 1964 г. для договоров купли-продажи жилых
домов (части дома), если хотя бы одной стороной являлся гражданин. Однако
сделки с недвижимостью, совершаемые между юридическими лицами, не требовали
обязательного нотариального удостоверения. (За исключением договоров
дарения имущества на сумму свыше 500 рублей. Впрочем, в реальной
хозяйственной жизни подобного рода сделки были практически исключены). Для
действительности такого рода сделок было достаточно простой письменной
формы.
В 1993 году были приняты Основы законодательства РФ о нотариате,
согласно ст. 55 которых договоры отчуждения и о залоге имущества,
подлежащего регистрации могли быть удостоверены при условии представления
документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или
закладываемое имущество.
Согласно Основам нотариусы, занимающиеся частной практикой,
совершают следующие нотариальные действия:
1) удостоверяют сделки;
2) выдают свидетельства о праве собственности на долю в общем
имуществе супругов;
3) налагают и снимают запрещения отчуждения имущества;
4) свидетельствуют верность копий документов и выписок из них;
5) свидетельствуют подлинность подписи на документах;
6) свидетельствуют верность перевода документов с одного языка на
другой;
7) удостоверяют факт нахождения гражданина в живых;
8) удостоверяют факт нахождения гражданина в определенном месте;
9) удостоверяют тождественность гражданина с лицом,
изображенным на фотографии;
10) удостоверяют время предъявления документов;
11) передают заявления физических и юридических лиц другим
физическим и юридическим лицам;
12) принимают в депозит денежные суммы и ценные бумаги;
13) совершают исполнительные надписи;
14) совершают протесты векселей;
15) предъявляют чеки к платежу и удостоверяют неоплату чеков;
16) принимают на хранение документы;
17) совершают морские протесты;
18) обеспечивают доказательства.
Нотариус удостоверяет сделки, для которых
законодательством Российской Федерации и республик в составе Российской
Федерации установлена обязательная нотариальная форма. По желанию сторон
нотариус может удостоверять и другие сделки. Нотариус обязан
разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки
и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям
сторон и не противоречит ли требованиям закона.
Договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации,
могут быть удостоверены при условии представления документов,
подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое
имущество.
С 31 января 1998 года на территории России вступил в силу Закон “О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
Значение государственной регистрации недвижимости бесспорно: с
процессами приватизации в России вместо единого собственника — государства,
появилось множество других собственников — граждане, юридические лица. Для
участников рынка недвижимости не важно, кто и как удостоверят либо
регистрирует право собственности. Для них важны те правовые гарантии,
которые обеспечат бесспорность их прав.
Исходная идея состоит в том, что все объекты недвижимости в нашей
стране должны быть учтены, зарегистрированы с четким указанием всей истории
возникновения, изменения или прекращения прав на них. Для этого необходимо
разработать единую методику учета и описания объектов недвижимости, единый
реестр, информационный банк данных. Все это позволит создать необходимые
условия для недопущения «потери», например, объектов государственной
собственности, гарантировать нормальное налогообложение недвижимости,
предотвратить коррупцию.
Единая система регистрации недвижимости и сделок с ней существует в
большинстве стран мира. Она существовала и в России до 1917 года. После
проведения национализации и фактической ликвидации рынка недвижимости
необходимость в единой системе регистрации объектов недвижимости, в
принципе, отпала. Учет велся, в основном, на уровне отдельных ведомств. Как
я уже говорил, единой методологии регистрации и учета не было. В ней и
необходимости не было. С развитием рыночных отношений в нашей стране вопрос
организации единого учета недвижимости в целом по России стал достаточно
актуальным. Проблемы, связанные с отсутствием такого учета, ярко проявились
уже на первом этапе приватизации. Часть ведомственных реестров была
утрачена вследствие разрушения союзных структур управления. Часть данных
была «потеряна» в период приватизации государственного имущества. В
настоящее время отсутствует даже единый реестр общефедеральной
собственности. Темпы приватизации были настолько высокими, что единый
реестр приватизируемых предприятий не велся, и мы не имеем полных и
достоверных сведений о количестве приватизированных объектов, об их новых
собственниках и т.д.
Одной из новелл Закона о регистрации является отказ законодателя от
требования обязательного нотариального удостоверения сделок с
недвижимостью, включая отказ от обязательного нотариального удостоверения
сделок, в которой одной из сторон выступает гражданин.
Любая сделка (договор) имеет две стадии своего оформления: первая
стадия — согласование условий сделки и ее заключение путем составления
договора, вторая стадия — регистрация сделки и возникших по ней прав.
Ранее Гражданский Кодекс РФ устанавливал правило об обязательном
нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, новый ГК РФ этого
правила более не устанавливает. Из всех способов заключения договора,
предусмотренных ст. 434 ГК, применительно к договору продажи недвижимости
выбран только один. Такой договор заключается в виде одного документа,
подписываемого сторонами, с обязательным изложением в нем условий,
предусмотренных ст. 554, 555 ГК. Для договора продажи недвижимости
соблюдение нотариальной формы не требуется.
Хотя до введения в действие федерального закона о регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и сохраняется действующий порядок
регистрации сделок с недвижимым имуществом (ст. 6 вводного закона). До
введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных статьями 550, 560 и
574 ГК, сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении
таких договоров, установленные законодательством до введения в действие
части второй Кодекса (ст. 7 вводного закона). Речь идет о договоре продажи
недвижимости (земельного участка, здания, сооружения, квартиры или другого
недвижимого имущества), заключаемого согласно статье 550 ГК, о договоре
продажи предприятия (ст. 560 ГК), о договоре дарения недвижимого имущества
(ст. 574 ГК). Вопросы, относящиеся к нотариальному удостоверению
соответствующих договоров, регламентируются в настоящее время в Основах
законодательства Российской Федерации о нотариате, Законе РФ «О праве
граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на
продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» и др.
Следует обратить внимание на то, что государственной регистрации
подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности
на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551). Для
сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же
государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к
покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель
становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается
прав и обязанностей третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда
стороны — продавец и покупатель — исполнили свои обязанности по договору
задолго до государственной регистрации.
С введением указанного Закона вносятся некоторые изменения в оформление
таких сделок. Теперь нотариально обязательно должны быть удостоверены:
залог недвижимости, договор ренты, соглашение об уступке требования,
основанного на сделке, для которой предусмотрено обязательное нотариальное
удостоверение; доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной
формы удостоверения. Но стороны могут по своему желанию удостоверить у
нотариуса и любую другую сделку, а потом зарегистрировать ее в
регистрационном отделе.
Это положение Закона о регистрации вызывает резкую критику и даже
предложения посредством разработки подзаконных актов на региональном уровне
установить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью,
предваряющее акт их государственной регистрации.
Вряд ли реализация подобного рода предложения соответствуют букве и
смыслу закона. С формальной точки зрения, создание гражданско-правовых норм
является прерогативой федеральных органов власти (ст. 71 Конституции РФ
устанавливает, что в ведении РФ находится и гражданское законодательство),
и потому любые подобные действия местных властей были бы неконституционны.
С другой стороны, проверку законности сделки, которую раньше выполняли
нотариусы, теперь будут производить соответствующие должностные лица –
регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Они будут
проверять юридическую силу представленных на государственную регистрацию
правоустанавливающих документов. Имеются существенные отличия в работе
нотариуса и регистратора. Нотариус проводит работу с лицами, обратившимися
для совершения сделки — консультирует на стадии сбора документов (причем
консультирует бесплатно), проводит согласование не только существенных, но
и удобных для сторон дополнительных условий, которые бывает целесоообразно
отобразить с учетом сложившихся правил жизни (рассрочка платежа, сроки
освобождения квартир, условия выписки проживающих граждан, оплата
задолженности по квартплате, оставление или снятие съемного оборудования
квартиры). Важнейшим моментом нотариального удостоверения сделки является
выяснение истинной воли сторон, разъяснение последствий совершаемых
действий, определение дееспособности сторон и понимания ими своих действий.
Таким образом, нотариус работает с документами, с настоящими и с
будущими собственниками, его целью является защита экономически и
юридически слабой стороны гражданского оборота.
Регистратор, в соответствии с Законом «О регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним», работает в основном с документами, с конечным
результатом совершенной сделки — договором, проверяя лишь наличие и
соблюдение обязательных условий. Его работа со сторонами сделки сводится к
принятию документов и установлению личностей, поскольку стороны должны
передать регистратору уже составленный, согласованный и подписанный
договор.
Закон о регистрации не случайно устанавливает довольно серьезные
требования к этой категории специалистов – наличие высшего юридического
образования или опыта работы в органах, осуществляющих государственную
регистрацию прав, не менее двух лет, необходимость закончить специальные
курсы и сдать квалификационные экзамены.
Таким образом, как было замечено в юридической литературе, введение
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок.
Государство приняло на себя обязательство следить за законностью
совершаемых сделок с недвижимостью, поскольку того требует концепция
централизации информации о правах на недвижимость.
Что же касается правовой ответственности по заключенным сделкам, то
нотариус за все удостоверенные им сделки несет, по Закону о нотариате,
личную имущественную ответственность, а за возможные ошибки при
удостоверении сделок государственными регистраторами будет нести
ответственность государство.
Получается, что нотариальная процедура совершения сделок более надежна
с точки зрения защиты прав собственника, поскольку органы регистрации, к
сожалению, пока не обладают и вряд ли скоро будут обладать специалистами
такого уровня, как нотариусы, способными юридически грамотно оценить
правовую сторону сделки. И если нотариус, непосредственно общаясь с людьми,
на основе собственного опыта, практики, может сделать заключение об их
дееспособности, то вряд ли то же можно сказать о регистраторе,
удостоверяющем сделку, который в лучшем случае лишь увидит документы.
Очевидно, что нотариальное удостоверение — это дополнительная гарантия
защиты прав участников сделки.Сравнительный анализ функций института государственной регистрации и
нотариата с позиции совершения сделок с недвижимостьюОдна из причин отказа законодателя от обязательного нотариального
удостоверения сделок с недвижимостью заключается в том, что в настоящее
время отсутствует система эффективного государственного контроля за
деятельностью нотариуса. При наличии четкой регламентации ответственности
нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет
несомненные преимущества перед простой письменной формой сделки.
Прежде чем удостоверить сделку нотариус должен выяснить дееспособность
и правоспособность сторон, их истинные намерения, разъяснить им права и
обязанности, связанные с заключением сделки. Кроме того, нотариус должен
собрать полные сведения о предмете сделки (объекте недвижимости), выяснить,
не оспаривается ли право на недвижимость третьими лицами и т.д. Иными
словами, помимо установления формальных обстоятельств, связанных со
сделкой, нотариус должен выяснить действительные намерения сторон и
установить бесспорность возникающих правоотношений.
Функция регистратора ограничивается только работой с объектом
недвижимости и правами на него. Предметом его интереса является формальная
сторона сделки. В суть сделки регистратор не вникает, выяснение истинных
намерений сторон не входит в его обязанности. Регистрация сделок только по
формальным признакам, без выяснения всех обстоятельств, с ней связанных,
вряд ли будет способствовать защите интересов граждан и юридических лиц,
как продавцов, так и покупателей.
Что же думают по этому поводу сами нотариусы? В Москве прошел первый
Всероссийский конгресс нотариусов, отмечавших пятилетие возрождения своей
профессии. По мнению нотариусов, отмена нотариального удостоверения сделок
с недвижимостью в нашей стране может привести к всплеску криминальной волны
на рынке недвижимости. Все-таки нотариусы имеют определенный уровень
квалификации, опыт. В их обязанности входит тщательная проверка юридической
«чистоты» сделки, ее законности. Сотрудникам создающихся органов
регистрации многому надо будет еще учиться, набирать опыт.
Никто не отрицает, что закон о регистрации необходим России, как любой
цивилизованной стране, что наконец-то позволяет создать федеральный реестр
объектов недвижимости. Но одновременно закон разочаровал нотариусов,
передав часть их функций государственным органам юстиции. Ведь до сих пор,
прежде чем зарегистрировать сделку, ее надо было непременно удостоверять у
нотариуса. Именно он проверял подлинность документов, предъявленных всеми
ее участниками. Теперь нотариальное удостоверение признано необязательным;
все необходимые проверки могут выполнить сотрудники регистрирующих органов.
Возлагая на госорганы ответственность за безопасность сделок с
недвижимостью, закон полагает, что в случае ошибок чиновников, приведших к
утрате гражданами имущества или денег, потери должно компенсировать
государство.
Большинство же нотариусов убеждены: поручать госорганам контроль за
безопасностью сделок с недвижимостью — нонсенс. Нигде в мире проверка
подлинности документов, удостоверяющих законность сделки, не возлагается на
регистрирующие органы, подчеркивали делегаты конгресса. Даже в странах
англо-американской системы права, откуда и пришла к нам сама идея
регистрации. Там госучреждение выполняет чисто техническую роль, а свою
безопасность при заключении договоров граждане обеспечивают, приглашая
адвокатов. Россия вот уже пять лет является членом Международного Союза
Латинского Нотариата (МСЛН) — системы, распространенной в Европе и
предусматривающей защиту сделок в нотариальной форме. В США, где институт
нотариата отсутствует, в судебных спорах по поводу недвижимости участвует
каждый десятый гражданин. И это при том, что почти все имеют собственных
адвокатов.
И вряд ли наше государство способно возместить ущерб человеку,
зарегистрировавшему без помощи нотариуса сделку и лишившемуся по вине
чиновников квартиры или денег, говорили выступающие.
Возмещать обычно приходится очень большие суммы, которых у государства
нет, по крайней мере, в наше время. А по сведениям Федеральной нотариальной
палаты, нотариусы за свои оплошности и ошибки выплатили гражданам в прошлом
году из своих карманов десятки миллионов рублей. Словом, наши стряпчие
настаивают на том, что госрегистрацию (бесплатную) надо передать в их
ведение, и все, мол, от этого только выиграют.
По сути делегаты повторили то, что было сказано представителями их
профессии в прошлые годы, в процессе обсуждения проекта закона. Их активное
противостояние этому документу в его окончательном, современном виде,
явилось одной из причин того, что принятие закона задержалось на несколько
лет. Нотариусы скромно умалчивают о своих материальных интересах, а они
налицо. Действующее законодательство сформулировано таким образом, что
нотариусы имеют возможность аккумулировать огромные денежные средства и не
намерены отказываться от этого. Тем не менее, говорить о том, что в
настоящее время российские нотариусы в целом могут дать серьезные гарантии
законности и фактической обоснованности сделок с недвижимостью, не
приходится. Есть нотариусы, которые и документы проверяют невнимательно, не
говоря уже о содержательной стороне сделки.
Удостоверение сделки оплачивается в размере 1,5 процента от стоимости
объекта — очень немало. И пока эта операция была обязательной, нотариусы
имели постоянную (и солидную!) статью дохода. Сейчас они рискуют эту статью
потерять. И совершенно непонятно, зачем им, живущим и выживающим в условиях
рынка без всяких дотаций государства, брать на себя его функцию —
регистрировать сделки с недвижимостью, да еще за счет своих кошельков? Да
и как-то с трудом верится в то, что этот порыв полностью бескорыстен.
Гарантии безопасности сделок, о которых громко заявляют нотариусы, тоже
неубедительны. Любой опытный риэлтер приведет примеры, когда граждане,
заверив сделку у нотариуса, через какое-то время выясняли, что она
недействительна, теряли имущество и деньги. И никто им ничего не возмещал.
Беда в том, что российское законодательство еще слишком несовершенно и не в
состоянии предусмотреть все нюансы операций с недвижимостью. Да, надо
улучшать законы, но передача функций регистрации из одних рук в другие
проблему вряд ли решит.
Причем представители нотариата почему-то забывают сказать, что никто у
них и не отбирает возможности защищать права граждан.
Людям просто дали право выбора: идти или не идти к нотариусу. И надо
сказать, посреднические риэлтерские фирмы настойчиво советуют своим
клиентам не отказываться от его помощи. Судьи, рассматривающие гражданские
имущественные споры, также подтверждают, что визит к стряпчему лишним не
бывает. Тем не менее нотариусам предстоит отныне доказывать свою
необходимость при регистрации сделок, что им очень не нравится.
Отказ законодателя от обязательного нотариального удостоверения сделок
с недвижмостью не носит абсолютного характера. В силу требований п. 2 ст.
339 ГК РФ договор об итпотеке (залоге недвижимости) должен быть нотариально
удостоверен. Несоблюдение этого правила влечет недействительность сделки.
Таким образом, в данном случае юридический состав возниковения права по
договору ипотеки осложнен еще одним элементом, отсутствие которого влечет
недействительость права – обязательное нотариальное удостоверение данной
сделки.
При регистрации сделок с недвижимостью нотариус не остается полностью
отстраненным от этого в случаях, установленных законодательством. В
частности, в случае, если права возникли на основании договоров (сделок),
не требующих бязательного нотариального удостоверения, но нотариально
удостоверенных по желанию стороны, заявление о государствееной регистрации
права подает одна из сторон договора или сделки (п.1 ст. 16 Законоа о
регистрации). В то же время отсутствие нотариального удостоверения такой
сделки влечет обязательство всех сторон сделки подать заявление о
государственной регистрации сделки. Если сделка предварительно нотариально
не удостоверена, то в регистрационный орган должны явиться в полном составе
обе стороны по сделке, сдать документы, и, по прошествии 21 дня, в том же
составе прийти их получить после осуществления регистрации. Данный вариант
возможен, только если ни одна из сторон не планирует в ближайшее время
уезжать и нет необходимости в срочном расчете между сторонами за
отчуждаемое имущество.
Установив эту норму, законодатель перераспределил бремя проверки
законности совершаемой сделки в сторону нотариусов, в то же время освободив
стороны от излешне усложненной процедуры подачи заявления о государтсвенной
регистрации сделки.
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение,
переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и
представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать
требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и
отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные
документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид
регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны
быть нотариально удостоверены.
В случае государственной регистрации права на долю в общей долевой
собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других
сособственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые
должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем
государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены.
Таким образом, нотариальные действия все-таки имеют место в процессе
совершения и оформления сделок с недвижимостью, хотя и не в таком виде как
было ранее.ПРАВИЛА СОВЕРШЕНИЯ НОТАРИАЛЬНЫХ ДЕЙСТВИЙ
Нотариальные действия совершаются в помещении нотариальной
конторы. В отдельных случаях нотариальные действия могут быть
совершены вне указанного помещения, если граждане, для которых они
совершаются, по болезни, инвалидности или по другой уважительной причине не
могут явиться в помещение нотариальной конторы.
Если нотариальные действия совершаются вне помещения
нотариальной конторы, то в удостоверительной надписи на документе и
в реестре для регистрации нотариальных действий записывается место
совершения нотариального действия с указанием адреса.
Нотариальные действия совершаются в день предъявления всех
необходимых для этого документов и уплаты государственной пошлины.
Совершение нотариальных действий может быть отложено при
необходимости истребования дополнительных сведений или документов от
должностных лиц государственных предприятий, учреждений и
организаций, колхозов, иных кооперативных и других общественных
организаций или направления документов на экспертизу.
Совершение нотариальных действий должно быть отложено, если в силу
закона необходимо запросить заинтересованных лиц об отсутствии у
них возражений против совершения этих действий. Срок, на который
откладывается совершение нотариального действия, не может превышать
одного месяца.
По заявлению заинтересованного лица, желающего обратиться в суд
для оспаривания права или факта, об удостоверении которого просит
другое заинтересованное лицо, совершение нотариального действия может
быть отложено на срок не более десяти дней. Если в этот срок от суда не
будет получено сообщение о поступлении заявления, нотариальное действие
должно быть совершено.
В случае получения от суда сообщения о поступлении заявления
заинтересованного лица, оспаривающего право или факт, об
удостоверении которого просит другое заинтересованное лицо,
совершение нотариального действия приостанавливается до разрешения дела
судом.
При совершении нотариальных действий нотариусы устанавливают
личность обратившихся за совершением нотариальных действий граждан, их
представителей или представителей государственных предприятий,
учреждений и организаций, колхозов, иных кооперативных и других
общественных организаций.
Личность российских граждан устанавливается по паспорту. Личность
несовершеннолетних, не достигших 16 лет, устанавливается на основании
записи о них в паспортах родителей (усыновителей) или по свидетельству о
рождении.
Личность военнослужащих устанавливается на основании удостоверения
личности или военного билета, выдаваемых командованием воинских частей и
военных учреждений.
Личность прибывших на временное жительство в Россию граждан,
постоянно проживающих за границей, устанавливается по их общегражданским
заграничным паспортам.
Личность иностранных граждан и лиц без гражданства,
проживающих на территории России, устанавливается по виду на
жительство в России или по национальному паспорту с отметкой о
регистрации в органах внутренних дел или других, уполномоченных на то
органах.
При удостоверении сделок и совершении некоторых иных
нотариальных действий (например, при свидетельствовании подлинности
подписей на документах) проверяется подлинность подписей участников
сделок и других лиц, обратившихся за совершением нотариальных действий.
При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и
проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в
сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются его
полномочия.
Нотариально удостоверяемые сделки, а также заявления и иные
документы подписываются в присутствии нотариуса. Если сделка,
заявление или иной документ подписан в отсутствие нотариуса, подписавшийся
должен лично подтвердить, что документ подписан им.
Текст нотариально удостоверяемых сделок должен быть написан ясно и
четко, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя
бы один раз словами, а наименования юридических лиц — без сокращений с
указанием адресов их органов (в необходимых случаях — также номера текущего
(расчетного) счета и отделения банка). Фамилии, имена и отчества
граждан должны быть написаны полностью с указанием места их жительства.
При удостоверении сделок от имени иностранных граждан указывается и их
гражданство.
Незаполненные до конца строки и другие свободные места на
документах прочеркиваются, за исключением документов, предназначенных
для действия за границей, в которых прочерки не допускаются.
Приписки и поправки должны быть оговорены и подтверждены
подписью участников сделки и других лиц, подписавших сделку,
заявление и т.п., а также в конце удостоверительной надписи подписью
нотариуса и оттиском печати нотариальной конторы, при этом исправления
должны быть сделаны так, чтобы все ошибочно написанное, а затем
зачеркнутое можно было прочесть в первоначальном тексте.
Исправления, сделанные в тексте документа, который не
подписывается сторонами, в конце удостоверительной надписи
оговариваются только государственным нотариусом и подтверждаются его
подписью и оттиском печати нотариальной конторы.
Если документ, подлежащий удостоверению или засвидетельствованию,
изложен неправильно или неграмотно, нотариус предлагает обратившемуся
лицу исправить его или составить новый. По просьбе обратившегося
документ может быть составлен нотариусом.
В случаях, когда удостоверяемые, выдаваемые или
свидетельствуемые документы изложены на нескольких отдельных листах, они
должны быть прошнурованы, листы их пронумерованы. Количество
прошнурованных листов заверяется подписью нотариуса с приложением
гербовой печати нотариальной конторы.
Нотариусы:
— отказываются в совершении нотариального действия, если
совершение такого действия противоречит закону (действие не подлежит
совершению нотариальным органом либо подлежит совершению в другом
нотариальном органе; с просьбой о совершении нотариального
действия обратилось недееспособное лицо либо представитель, не
имеющий необходимых полномочий; сделка, совершаемая от имени
юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или
положении; сделка не соответствует требованиям закона или совершается с
целью, заведомо противной интересам государства и общества; за
совершением нотариального действия обратилось лицо хотя и дееспособное,
но находящееся в данный момент в таком состоянии, что не понимает
значения своих действий или не может руководить ими и т.п.);
— не принимают для совершения нотариальных действий документы, если
они не соответствуют требованиям законодательства или содержат
сведения, порочащие честь и достоинство граждан.
Нотариусы по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального
действия, должны изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить
порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в
трехдневный срок выносит постановление об отказе в совершении
нотариального действия.
В постановлении об отказе должны быть указаны:
— дата вынесения постановления;
— фамилия, инициалы нотариуса, внесшего постановление, и
наименование нотариальной конторы;
— фамилия, имя, отчество гражданина, обратившегося для
совершения нотариального действия, место его жительства
(наименование и адрес юридического лица);
— о совершении какого нотариального действия просил
обратившийся;
— мотивы, по которым отказано в совершении нотариального
действия (со ссылкой на законодательство);
— порядок и сроки обжалования отказа.
Все нотариальные действия, совершаемые нотариусами, регистрируются
в реестре для регистрации нотариальных действий. Каждому нотариальному
действию присваивается отдельный порядковый номер. Номер, под
которым нотариальное действие зарегистрировано в реестре, указывается в
выдаваемых нотариусом документах и в удостоверительных надписях.
Реестры должны быть прошнурованы, листы их пронумерованы.
Количество листов должно быть заверено подписью работника министерства
юстиции автономной республики, отдела юстиции исполнительного
комитета краевого, областного, Московского и Ленинградского городских
Советов народных депутатов, уполномоченного на это министром
юстиции автономной республики, начальником отдела юстиции. Подпись
работника скрепляется печатью соответствующего органа юстиции.ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Мы рассмотрели основные положения Закона «О регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» в контексте сравнения с институтом
нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.
Из этого сравнения совершенно отчетливо можно сделать вывод, что
сложившееся противостояние нотариусов и работников государственной
регистрации при всем разнообразии доводов и условий обеих сторон, разрешить
практически невозможно. По моему мнению разрешение этого конфликта
требуется, но не взаимоисключающими методами, путем поиска обоюдовыгодного
компромисса. Так, опыт института нотариата очень ценен для развивающегося
института государственной регистрации по многим параметрам. Это и наработки
в области проверки дееспособности граждан, собирающихся заключить сделку с
недвижимостью, опыт проверки подлинности документов, подтверждающих права
собственников. Очень важны и основные положения законодательства о
нотариате, поскольку в связи с отмеченной важностью этого института эти
положения тщательно проработаны.
Кроме того, как отмечалось выше, введение института государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не предусматривает
полное уничтожение нотариата, а лишь позволяет различным субъектам рынка
недвижимости более полно реализовывать свою правоспособность. Граждане РФ с
принятием упомянутого Закона «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» получили практически уникальную
возможность реализовать гарантированные Конституцией гражданские права в
полном объеме. Это положение важно еще и тем, что в общем контексте
движения России к правовому государству, признания нашей правовой системы
развитыми странами, задуманное сочетание нотариата и института регистрации
обеспечит мощный скачок нашей страны к установленной цели развития.
