Наукові аспекти
екологічно безпечного природокористування
Розвиток
земельних відносин на сучасному етапі земельної реформи



Земельна реформа в
Україні розпочалася з 1991 року. Одним з її основних досягнень є подолання
державної монополії на землю, запровадження приватної власності, реформування
сільськогосподарських підприємств на засадах приватної власності на майно і на
землю.
					







Початком проведення
земельної реформи в Україні вважається 15 березня 1991 р., коли набули чинності
прийняті Верховною Радою України 18 грудня 1990 р. Земельний кодекс та
Постанова «Про земельну реформу». Саме з цієї дати всі землі України
були оголошені об’єктом земельної реформи.
Головним завданням
земельної реформи згідно із вказаною постановою був перерозподіл земель з
одночасним наданням їх у довічне успадковуване володіння громадянам; постійне
володіння колгоспам, іншим підприємствам, установам та організаціям, а також у
користування з метою створення умов для рівноправного формування багатоукладної
економіки, раціонального використання й охорони земель. Організаційна схема
здійснення земельної реформи в Україні наведена на рисунку 1.1
З часу проголошення
земельної реформи кардинально змінилися відносини власності на землю, структура
землеволодінь та землекористувань в аграрній сфері, запроваджено плату за
землю, оренду земельних ділянок, їх купівлю-продаж, дарування, міну. Мільйони
громадян безоплатно одержали земельні ділянки з державної власності.
Трансформація земельних
відносин здійснюється відповідно до законодавства України щодо забезпечення
динамічного і неухильного розвитку суспільства на шляху до цивілізованих
ринкових відносин.
У результаті реалізації
заходів земельної реформи формується земельний устрій країни, сприятливий для
ефективної господарської діяльності на землі освічених, підприємливих,
працездатних людей, збереження і розвитку сталого довкілля.
В основному завершено
приватизацію сільськогосподарських угідь країни. Приватизація земель
сільськогосподарського призначення селянами відбулася через безоплатну передачу
земель державної власності недержавним сільськогосподарським підприємствам.
Обраний шлях
приватизації у цілому виправдався, дістав підтримку сільського населення, яке
працює на землі. У власність недержавних сільськогосподарських підприємств
безоплатно передано 28,1 млн. га сільськогосподарських угідь, що здійснено в
основному протягом 1995—1997 рр. Вартість
цих земель становить 244,5 млрд. грн. Останніми роками в незначних обсягах
проводиться роздержавлення земель колишніх радгоспів.
Логічним продовженням
земельної реформи в аграрній сфері стало паювання земель у недержавних
сільськогосподарських підприємствах. Цей процес проведено в 1996—1998 рр. ш Указом
Президента України під 08.08.1995 р. № 720/95 «Про порядок паювання
земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і
організаціям».
Станом на 01,05.2004 р.
6786,2 тис. селян стали власниками сертифікатів па рано на земельну частку
(пай). Розпочався активний процес оформлення державних актів на право приватної
пласкості па землю. На даний час уже 5,4 млн. (79,7%) селян оформили й одержали
державні акти замість сертифікаті і для них — власників реальних земельних
ділянок — земельні відносини вийшли на якісно інший рівень.
Одночасно відбувалася
приватизація земельних ділянок громадянами: для ведення особистого селянського
господарства та селянського (фермерського) господарства; будівництва і!
обслуговування житлових будинків і господарських будівель (присадибних
ділянок); садівництва; дачного та гаражного будівництва.
Здійснили приватизацію
11,6 млн. громадян (86,4% загальної кількості осіб, які мають на те право).
Загальна площа приватизованих земельних ділянок становить 3,6 млн. га.
Приватизація земельних ділянок громадянами здійснюється рішеннями місцевих
органів влади.
Тривалий час земельна
реформа стосувалася зміни форм і осі на селі лише за рахунок розвитку
селянських (фермерських) господарств. Створені в перші роки реформи ш
господарства у цілому поки що не виправдовують покладених на них сподівань, не
вийшли на рубіж домінуючої форми господарювання.
Кількість фермерських
господарств тривалий час не змінюється. Певна частина їх припиняє діяльність,
натомість з’являються нові ентузіасти фермерського руху. На 1 січня 2005 р.
кількість фермерських господарств в Україні становила
Безперечним досягненням
земельної реформи є розвиток особистого селянського господарства, садівництва,
городництва. Ця категорія землеволодінь і землекористувань у сучасних умовах
домінує в забезпеченні населення продуктами харчування.
Завдяки новоствореним
агроформуванням продовольчий ринок країни наповнений в основному вітчизняною
продукцією. Проте й переоцінювати успіхи особистого селянського господарства
немає підстав. По-перше, ці господарства дрібні, базуються переважно на ручній
праці. Лише незначна частина їх із часом може трансформуватися у товарні
господарства. По-друге, зростання площ цієї категорії господарств не привело до
адекватного зростання обсягів виробництва. І все ж у перспективі ці
господарства будуть школою для фермерів-початківців, місцем проживання певної
частини населення, у тому числі міського, яке віддає перевагу сільській
місцевості, такому способу життя.
Розподіл земельного фонду
України за формами власності (станом
на 01.07.2005 р.)
  
□  Державна
власність — 29 600,8 тис. га
□  Приватна
власність — 30 619,4 тис. га
Власність юридичних
осіб — — 134,6 тис. га
Значні зміни відбулися
у формах власності на сільськогосподарські угіддя. В державній власності
залишається лише 27,3 % сільськогосподарських угідь країни, які
використовуються переважно для забезпечення наукової діяльності, з навчальною
метою, а також для насінництва, ведення племінного господарства, вирощування
лікарських рослин, виробництва специфічних видів сільськогосподарської
продукції.
Результати
трансформації організаційно-правових форм сільськогосподарських підприємств
свідчать, що в Україні з’явився широкий спектр агровиробничих формувань
ринкового типу.
Варто зазначити, що
сільськогосподарських акціонерних товариств засновано лише 4%. Загроза втрати
земельної власності селянами у великих масштабах внаслідок банкрутства
господарств малоймовірна.
Прогнозується, що з
часом зменшуватиметься частка товарі ній і обмеженою відповідальністю та
виробничих коопераційні, натомість зростатиме кількість селянських і
фермерських господарств.
Перетворення земельної
власності та соціально-економічної структури землекористування в аграрній сфері
ще далекі які свого повного й остаточного завершення та юридичного закріплення.
Близько 19 тис.
господарств ще не мають належно оформлених юридично і технічно закріплених
землеволодінь та землекористувань, що не дає їм можливості здійснювати
планування господарської діяльності на землях, які перебувають у їхній
власності, в оренді, постійному користуванні, при множинності орендодавців —
громадян, юридичних осіб рад та місцевих держадміністрацій.
Складно визначити реальну
базу справляння плати за , а також застосовувати механізми іпотечного
кредитування.
Вбачається, що розвиток
земельних відносин в аграрній сфері найближчими роками сприятиме:
створенню
інфраструктури ринку земель, забезпеченню його державного регулювання;
концентрації та
використанню сільськогосподарських угідь активною частиною сільського
населення;
повному забезпеченню
потреби сільських жителів у земельних ділянках для ведення особистого
селянського господарства, сінокосіння і випасання худоби, садівництва та
городництва;
задоволенню потреб у
земельних ділянках працівників соціальної сфери на селі;
еволюції частини
селянських господарств у напівтоварні й товарні виробничі структури;
запровадженню обмежень
і обтяжень сільськогосподарського землеволодіння та землекористування;
раціоналізації
землекористування економічними методами.
Якщо реформа власності
на землю недержавних товарних сільськогосподарських підприємств здійснена
переважно в 1996—1997 рр., то трансформація сільськогосподарських виробничих структур
— у 2000—2002 рр., і наданий час створено більш як 60 тис. агроформувань
ринкового типу (включаючи фермерські господарства), заснованих на засадах
приватної власності на землю та майно.
Структура
сільськогосподарських підприємств у результаті трансформації агроформувань
протягом 2000—2005 рр.
  
□  Приватні
(приватно-орендні) підприємства — 4,6 тис.
□  ТзОВ
— 7,3 тис.
ШЗ    Акціонерні
товариства — 0,8 тис.
В  Сільськогосподарські
кооперативи — 1,8 тис.
0   Селянські
(фермерські) господарства — 4,7 тис.
ИП    Інші суб’єкти
господарювання — 2,8 тис.
Оренда землі в Україні
відновилася після 70-річної перерви з прийняттям у жовтні 1998 р. Закону
України «Про оренду землі». Могутнього імпульсу цьому процесу в сфері
сільськогосподарського виробництва надали паювання земель недержавних
сільськогосподарських підприємств та створення системи господарств ринкового
типу.
Прийнятий Верховною
Радою України Закон від 02.10.2003 р. № 1211 -IV
«Про
внесення змін до Закону України «Про оренду
землі» (у новій редакції) сприятиме залученню продуктивних земель в
активний сільськогосподарський обіг. Орендні
відносини у державі стимулюватимуть ефективну господарську діяльність з
використанням землі як основного засобу виробництва в аграрній сфері та
територіального базису в інших галузях. Поліпшаться
умови укладання договорів оренди. Права орендодавців і орендарів набудуть
належного правового захисту. Розшириться база справляння орендної плати,
забезпечуватиметься суспільний контроль за ставками орендної плати.
У
розпитку орендних земельних відносин заінтересовані 4,9 мли власників
сертифікатів на право на земельну частку (ний), які передали свої паї в оренду,
проте розмір землекористувннь яких поки що недостатній для ведення
конкурентоспроможною високорентабельного господарства.
Дми інших господарств,
які виникли п результаті трансформації колективних сільськогосподарських
підприємств, формуванні оптимальних землекористувань також можливе пише через
оренду землі.
Станом на 01.07.2005 р.
площа переданих в оренду земельних становить 19 мли га. Укладено 4,8 млн.
договорів оренди земельних часток (паїв), у тому числі 2,5 млн. — із селянами
пенсіонерами.
В основному,
як і передбачалося, сільськогосподарські угіддя знаходяться в оренді
господарств — правонаступників недержавних сільськогосподарських підприємств.
Оренда
земельних часток, %
  
□     Господарствами
— правонаступниками недержавних сільськогосподарських підприємств — 64,3%
□     Іншими
господарюючими суб’єктами — 26,3% Щ Фермерськими господарствами — 9,4%
Як правило, договори
оренди земельних часток укладають-і н на короткі строки. Це свідчить про те, що
селяни не поспішають остаточно взяти на себе зобов’язання щодо конкретного
орендаря і задовольнити ся рівнем орендної плати, яку їм нині пропонують В
умовах, коли тільки з’являється конкурентний попит на землю, це явище цілком
виправдане і логічне. Орендодавець чекає вигідніших пропозицій. Але з погляду
організації стабільного виробництва, підвищення економічної родючості ґрунтів
короткострокова оренда є перешкодою для капіталовкладень у довгострокове поліпшення
землі.
У 2003 році плата за
оренду земельних часток в грошовому еквіваленті становила 2,2 млрд. грн. У 2005
р. загальна сума виплат сягала 2,3 млрд. грн. Це надзвичайно позитивне
соціально-економічне явище. Поки що орендна плата справляється в основному в
натуральній формі.
Зазначені розбіжності
не в усіх випадках пов’язані з якістю орендованих земель, а великою мірою
залежать від політики місцевих органів влади. Тому необхідно:
а)      за рішенням
місцевих органів виконавчої влади та органів місцевого самоврядування з участю
представників орендодавців і орендарів встановлювати рекомендовані шкали орендної
плати за землі різної якості, які доцільно переглядати один раз на 2—3 роки;
б)      створити при
районних державних адміністраціях спеціальні дорадчі служби, які мають надавати
інформаційні послуги заінтересованим особам щодо стану попиту і пропозиції
11.ії на оренду землі, проводити конкурси за право орендувати земельні ділянки,
давати поради стосовно рівня справедливішої орендної плати тощо.
Станом на 01,05,2005 р.
продано 23 137 земельних ділянок («сільськогосподарського призначення площею 10
617 га на суму І 121 270 тис. грн. Вартість 1 м2 у середньому
становить И,’І гри. Зазначені кошти направляються в основному до місцевих
бюджетів.
Постійно здійснюються
купівля-продаж присадибних земельних ділянок. Розпочався рух права на земельні
частки (паї). Продаж їх згідно з рішенням Верховної Ради України тимчасово до
01.01.2007 р. призупинено.
Рух права на земельну
частку (пай), %
  
□ Успадковано
— 850 638
□ Подаровано
— 95 483 В Обміняно — 2387
■ Продано — 13 049
Усього відчужено —
961,5 тис сертифікатів на право на земельну частку (пай), що становить 14,2 %
кількості сертифікатів, виданих громадянам.
Грошова оцінка земель
проводиться з метою регулювання відносин при передачі землі у власність,
спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу, ціноутворенні, обліку
сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внесків до
статутних фондів господарюючих суб’єктів.
Загальна нормативна
вартість земель сільськогосподарського призначення станом на 01.01.2004 р.
становила 365 198 млн. грн. Середня вартість 1 га сільськогосподарських угідь —
8733,2 грн., ріллі — 9204,8 грн.
Найвищий показник
грошової оцінки (нормативної) ріллі в Черкаській області — 11653,6, АР Крим —
10 814, Донецькій — 10 201,4, Полтавській —10 158,3 та Херсонській областях —
10 127 грн. за 1 га.
Обсяги надходжень
коштів до бюджету від сплати за землю щорічно зростають. Якщо в 1996 р.
загальна сума земельного податку сягала 602,9 млн. грн., у 2000 — 1 млрд. 375 млн.
грн. у 2002 — 1 млрд. 805 млн. грн., то в 2003 р. — 2 млрд. 032 млн. грн.
Динаміка справляння податку за землю за останні роки створила передумови для
зростання грошових надходжень до бюджету в 2004 та наступних роках.
Земельна реформа в
Україні зумовила значні, особливо у сільському господарстві, структурні зміни у
власності на землю, в землеволодіннях і землекористуваннях. У результаті цього
виникли нові проблеми в системі управління землекористуванням: формування земель
комунальної власності, акумуляція коштів, що надходять від земельного податку
та земельного обігу (зокрема від оренди), в органах місцевого самоврядування й
органах виконавчої влади, вдосконалення оцінки земельної власності тощо.
Невідкладною проблемою
стала розробка законодавчої та нормативної баз, наукового забезпечення,
правового, економічного й організаційного механізмів регулювання земельних
відносин з урахуванням традицій, регіональних особливостей і державних
інтересів. У зв’язку з цим виникла потреба її удосконаленні земельних відносин
та земельного законодавства.
Подолання монополії
держави на землю ще не означає, що всі проблеми у регулюванні земельних
відносин розв’язані. 
Закінчився другий етап
земельної реформи в Україні — здійснення заходів щодо оптимізації
землекористування та посилення охорони земельних ресурсів, виконання яких
вимагало відповідних капіталовкладень і матеріальних витрат.
Основними напрямами державної
політики у сфері регулювання земельних відносин на вказаний період були:
1.      Забезпечення
дальшого розвитку відносин власності на землю.
2.      Удосконалення
земельних відносин у сільськогосподарському виробництві.
3.
Дальше реформування земельних відносин у містах та Інших населених пунктах.
4. Розвиток
ринку земель.
5. Розвиток
кредитування під заставу землі, в тому числі Іпотечного кредитування.
6.
Удосконалення порядку справляння плати за землю.
7. Удосконалення
моніторингу земель, порядку ведення державного земельного кадастру й оцінки
земель.
8. Землевпорядне
забезпечення проведення земельної реформи.
9. Підвищення
ефективності державного управління земельними ресурсами.
10. Поліпшення
організації контролю за використанням та охороною земель
11. Удосконалення
нормативно-правової та методичної баз розвитку земельних відносин.
Підсумовуючи
вищесказане, можна зробити такі висновки. Основні напрями вдосконалення
земельних відносин в Україні полягають у наступному:
юридичному закріпленні
прав власності на землю за користувачами, володільцями та власниками, що
зумовить раціональніше її використання;
формуванні земельного
ринку, яке включає систему оцінки земельних ділянок і визначення ціни землі
(при цьому необхідно враховувати цільове використання землі, обмеження розмірів
землекористування, встановлення термінів між купівлею і продажем ділянки та
інші обмеження, які виключають можливість спекуляції землею);
створенні
інфраструктури земельного ринку, зокрема земельного (іпотечного) банку, що
дасть змогу скоротити фінансові витрати на виробництво, збільшити обсяги
інвестиційного кредиту залученням кредитних ресурсів і сприятиме концентрації
землекористування;
запровадженні платності
за користування землею незалежно від форм власності введенням земельного податку
й земельної плати згідно з грошовою оцінкою земель;
розробці законодавчої
бази купівлі-продажу землі, механізму її відчуження (у зв’язку з недосконалістю
питання про ціну землі доцільно обмежитися продажем земель несільськогосподарського
призначення, а на землях сільськогосподарського призначення — продажем права
користування, тобто орендою);
введенні застави землі
для одержання товаровиробниками необхідних коштів на розвиток виробництва;
здійсненні державного
контролю за використанням та охороною земель;
формуванні екологічно стійких
землеволодінь і землекористувань з урахуванням природних ландшафтів.
Безумовно, розробка
заходів щодо вдосконалення земельних відносин потребує реалізації такого
політичного документа, як державна цільова програма розвитку земельної реформи
в Україні, або затверджених Указом Президента України Основних напрямів
розвитку земельної реформи в Україні. Держкомземом України розроблені проекти
таких документів, які передбачають:
продовження розвитку і
стабілізації відносин власності на землю;
удосконалення
державного земельного кадастру, в тому числі створення системи реєстрації
земельних ділянок і права власності на них;
розвиток інфраструктури
ринку землі (купівля-продаж, оренда, застава);
розвиток земельних
відносин у сільському господарстві в напрямі збільшення частки приватної
власності на землю;
прискорення земельної
реформи у населених пунктах, особливо в містах;
формування основ
іпотечного кредитування під заставу землі;
удосконалення системи
земельних платежів;
удосконалення системи
державного управління земельними ресурсами;
удосконалення
державного контролю за використанням і охороною земель та їх моніторинг.
Нині важливою передумовою
успішного здійснення земельної реформи є формування правового та економічного земельних
відносин. Основна мета ньому — використання земельної ренти для суспільних, що
підвищенню ефективності сільсько — 101 виробництва, раціональному використанню,
прискоренню науково технічного прогресу. мені передбачає створення економічного
регулювання земельних відносин на основі таких принципів, як:
забезпечення єдності
процесу рентного регулювання в міжзональному та внутрішньозональному аспектах;
оптимальна взаємодія
економічних важелів у процесі рентній о регулювання з тим, щоб кожний із них
виконував властиві йому функції;
створення стимулів для
раціонального розміщення і спеціалізації сільськогосподарського виробництва, а
в інших гану діях народного господарства — найефективнішого землекористування;
забезпечення відносно
рівних стартових можливостей здійснення відтворювального процесу для всіх
сільськогосподарських товаровиробників;
збалансованість
вартісних матеріально-речових пропорцій для всіх сільськогосподарських
підприємств, що знаходяться природно-економічних умовах.
І урахуванням мети і
викладених принципів найсуттєвіші положення концепції створення економічного
механізму ре-і земельних відносин повинні передбачати: розробку системи плати
за землю, адекватної умовам економічної діяльності в рамках переходу до
ринкової економіки; визначення різних видів плати за землю (земельний податок,
оренда,