Введение

Одним
из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является
состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов в частности.
Рынок недвижимости является существенной составляющей
в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть
национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового
богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки
труда, капитала, товаров и услуг для осуществления уставной деятельности должны
иметь (или арендовать) необходимые помещения.
Важное значение отечественного рынка недвижимости
как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном
продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду
государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким
уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.
Рынок недвижимости – это определенный набор
механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с
ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между
различными конкурирующими вариантами землепользования.
Более полным будет
определение рынка недвижимости, как комплекса отношений, связанных с созданием
новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом,
основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие
(создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
					







Национальный рынок недвижимости
представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно
отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков,
эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием
законодательства, политической и социальной стабильностью. [1]
Рынок недвижимости,
как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением,
ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:
информация о ценах, спросе и предложении.
Рынок недвижимости – специфический сектор
экономики посредничество – установление связей между потребителями, спросом и
предложением; свободное формирование цен на объекты недвижимости к защита прав
собственности; перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение
свободы предпринимательства; эффективность решения социальных программ.
С точки зрения
предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости имеет свои
достоинства и недостатки. Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями
и является составной частью рыночного пространства.
Все рынки, несмотря
на явные различия, имеют общую исходную экономическую сущность. Модель спроса и
предложения упрощает действительность, концентрирует внимание именно на этих
сущностных чертах.
Другими словами,
отношение спроса и предложения определяет цену, но высота цены определят
отношение спроса и предложения. Если возрастает спрос, то возрастает цена; но
если возрастает цена, то падает спрос; а если надает цена, то спрос возрастает.
Далее – если возрастает спрос, то возрастает предложение, потому что
производство становится выгодным.
Таким образом, цена
определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяю цену.
Рынок
недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом, как на
национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на
изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны.
Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок может достаточно гибко
реагировать уменьшением предложения и снижением цен, нижняя граница которых
определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым
положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по
содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть
довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным,
поскольку решения на нем принимаются множеством лиц. На первичном рынке
недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на
строительство. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить
предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из
которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов.
1. Анализ рынка
недвижимости Тюменского региона
1.1 Анализ
социально-экономической ситуации в регионе

По
объему произведенной промышленной продукции область занимает 1 место в России.
Промышленность сосредоточена главным образом в городах: Тюмени, Сургуте,
Когалыме, Нижневартовске, Новом Уренгое, Пыть-Яхе, Губкинском, Нефтеюганске,
Муравленко, Тобольске, Ишиме. [6]
 Основа экономики региона – топливная промышленность, на долю которой
приходится 86,4% объема промышленного производства области. Значительная часть
нефти, газового конденсата и газа страны добывается в области. За 2009 г. добыто
283,1 млн. тонн нефти и газового конденсата, 564,5 млрд. м3 газа естественного.
Наращивается добыча нефти на юге области в Уватском районе.
Значительное
развитие получила электроэнергетика, полностью обеспечивающая потребности
области и передающая энергию в другие регионы. Сургутские ГРЭС — 1 и ГРЭС — 2,
Нижневартовская ГРЭС являются крупнейшими в Европе производителями
электроэнергии, работающими на попутном газе.
Развита
нефтеперерабатывающая промышленность, обеспечивающая легким углеводородным
сырьем нефтехимический комплекс страны. 
В химической
и нефтехимической промышленности осуществляется выпуск бутадиена, синтетических
смол, пластических масс, полиэтиленовых труб, полимерной пленки. В области
производится около трети объемов сжиженного бытового газа страны.
На севере
развивается комплекс по выпуску моторного топлива, эксплуатируются мини-заводы
по выработке моторного масла для местного рынка. Пользуется спросом продукция
машиностроительных заводов: нефтепромысловое, буровое, геологоразведочное,
нефтеперерабатывающее оборудование, тракторные прицепы, деревообрабатывающие
станки, бетоносмесители, аккумуляторы и средства автоматики, медицинское
оборудование и запасные части к нему, медицинские иглы и шприцы однократного
применения.
В
промышленности строительных материалов осуществляется выпуск сборных
железобетонных конструкций и изделий, деталей для крупнопанельного домостроения,
кирпича, стеновых блоков, экологически чистых изоляционных материалов,
керамической черепицы и облицовочных плиток.
Важную
роль в развитии области играет лесная и деревообрабатывающая отрасль.
Изготавливается широкий ассортимент мебели, древесностружечных плит, фанеры
клееной, деревянных домов, теплоизоляционных, отделочных и других материалов и
изделий из древесины. [6]
Социально-ориентированные
отрасли представлены легкой и пищевой промышленностью. Осуществляется выпуск
шерстяных тканей, пряжи, изделий из меха, рыболовных сетей, кожаной и валяной
обуви, швейных изделий. Организациями пищевой промышленности производится
широкий ассортимент мясных, рыбных и молочных продуктов, хлеба и хлебобулочных,
кондитерских изделий, консервированной и другой продукции.
Тюменская
область относится к числу регионов с наиболее высокой инвестиционной активностью
и прочно удерживает второе место после г. Москвы среди российских регионов
по объему инвестиций в основной капитал на душу населения. В 2009 г. в
экономику области направлено 357,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал.
Наибольший объем инвестиций вложен в промышленность и транспорт. 
Область
является одним из перспективных регионов Российской Федерации для выгодного
вложения иностранного капитала. Деловое сотрудничество осуществляется с
предприятиями-партнерами и с организациями 35 стран мира, такими как Кипр,
Германия, США, Украина. Наиболее привлекательными для инвестиций являются
нефтегазопереработка, нефтедобыча, торговля.
По
обороту розничной торговли, платных услуг на душу населения область уверенно
лидирует в рейтинге регионов Уральского федерального округа, по России занимает
соответственно 5 и 6 места. 
В 2009 г.
оборот розничной торговли (рис. 1, рис. 2) во всех формах проявления
в расчете на одного жителя составил 44,6 тыс. рублей. В структуре розничного
товарооборота продовольственные товары занимали 49%, непродовольственные – 51%.
Почти четверть оборота розничной торговли приходится на продажу товаров на
рынках. (Приложение 1). [6]
  
Рис. 1 Оборот розничной
торговли Январь – июнь 2010 года (млн. руб.)
  
Рис. 2 Оборот розничной торговли
январь – июнь 2009 года (в%.)
Платных услуг
населению области оказано в расчете на душу населения на 13,7 тыс. рублей, из
них бытовых – на 0,9 тыс. рублей.
Объем платных
услуг (рис. 3, рис. 4) в Тюмени остался на уровне января 2009 года и
составил 676 млн рублей (Приложение 1). Только 8% из них составляют услуги
бытового характера. [6]
  
Рис. 3 Объём
платных услуг январь – июнь 2010 года (млн. руб.)
  
Рис. 4 Объём платных услуг
январь – июнь 2009 года (в %)
В
области создан мощный строительный комплекс. Объем работ, выполненных по
договорам строительного подряда в области, составляет 17,3% от объема
Российской Федерации. Ежегодно вводятся в действие линии электропередачи
напряжением 35 кВ и выше, трансформаторные понизительные подстанции напряжением
35 кВ и выше, нефтяные скважины, магистральные нефтегазопроводы, автомобильные
дороги с твердым покрытием, мосты и другие объекты производствен-ного и
социального назначения. (Приложение 2). [6]
Для области
характерно интенсивное жилищное строительство. За 2009 г. организациями
всех форм собственности построено 2515 жилых домов общей площадью 1200,8 тыс.
кв. м (89,7% к уровню 2008 г.) В расчете на 1000 жителей области ввод
составил 366,1 кв. м. По этому показателю область находится на 9 месте в
России.
Продолжают
расти объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками, что
свидетельствует о все более активном включении населения в процесс
строительства жилья. Доля индивидуального жилищного строительства в общем
объеме составила 20,5%.
В 2009 г.
из объектов социальной сферы введены в действие учреждения клубного типа,
библиотеки, общеобразовательные школы, дошкольные образовательные учреждения,
больницы, амбулаторно – поликлинические учреждения, гостиницы, бани.
Завершена
реконструкция здания областной филармонии, ледового Дворца спорта, ипподрома,
тренировочных полей стадиона футбольного клуба «Тюмень», автовокзалов в г. Тюмени,
г. Заводоуковске и п. Голышманово. Закончено строительство
железно-дорожных вокзалов на ст. Коротчаево (г. Новый Уренгой) и в г. Нижневартовске,
построен радиологический каньон областного онкологического диспансера. Введены
в эксплуатацию корпуса высших учебных заведений в г. Тюмени и г. Ханты-Мансийске,
средних специальных учебных заведений в Сургутском районе, спортивные
сооружения с искусственным льдом в г. Белоярский и г. Радужный.
Динамика ввода в действие жилых домов










































Введено, тыс. м2
общей площади

В% к соответствующему
периоду предыдущего года


всего
в том числе населением
всего
в том числе населением



2009 г.



январь-март
121,5
46,9
139,1
155,3


январь-июнь
337,7
109,0
157,1
146,8


январь-сентябрь
543,1
164,1
133,9
135,2


январь-декабрь
1200,8
245,8
89,7
104,0



2010 г.



январь-март
163,0
65,0
134,1
138,7


январь-июнь
347,0
130,0
102,8
119,2




Средняя фактическая
стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых домов в
январе-июне 2010 г. (рис. 6, рис. 7) составила по области 11497
рублей (в январе-июне 2009 г. – 10201 рубль), в Ханты-Мансийском
автономном округе-Югре – 15442 рубля (13067 рублей), Ямало-Ненецком – 20858
рублей (21131 рубль), на юге области – 7363 рубля (4612 рублей). [7]
  
Рис. 6
Средняя
фактическая стоимость строительства 1 м2 общей площади жилых
домов в январе-июне 2010 г. (тыс. руб.)
  
Рис. 7 Средняя фактическая стоимость строительства 1 м2
общей площади жилых домов в январе-июне 2009 г. (тыс. руб.)


Также фактором влияющими
на рынок недвижимости, является перевозки грузов (Приложение 3, рис. 8, рис. 9)
  
Рис. 8 Грузооборот автомобильного
транспорта январь – июнь 2010 года (млн. т-км)
  
Рис. 9 Грузооборот автомобильного
транспорта январь – июнь 2009 год (в %)
В структуре
грузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт.
Создана одна из самых разветвленных сетей трубопроводов в России. На конец 2009 г.
протяженность магистральных трубопроводов составила 37,4 тыс. километров. [11]
В июне 2010 г.
индекс потребительских цен (рис. 10) к предыдущему месяцу по области
составил 100,80%, в том числе на продовольственные товары – 100,88%, на
непродовольственные товары – 100,73%, платные услуги – 100,80%, к декабрю 2009 г.
соответственно: 104,57%, 104,44%, 102,68%, 109,38%, к июню 2009 г.
соответственно: 107,94%, 105,08%, 108,59%, 112,56%,
в
январе-июне 2010 г. к январю-июню 2009 г. соответственно: 108,65%,
105,55%, 109,03%, 114,41%. (Приложение 4)
По оценке, в
мае 2010 г. среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного
работника (рис. 10) по области составила 16790 рублей, в Ханты-Мансийском
автономном округе – Югре – 18683 рубля, в Ямало-Ненецком – 25200 рублей, на юге
области – 7535 рублей.
  
Рис. 10 Среднемесячная
номинальная заработная плата одного работника (тыс. руб.)
Численность
населения на 1 января 2010 г. (с учетом итогов Всероссийской переписи
населения 2008 г.) составила 3290,1 тыс. человек, из них 48,6% – мужчины,
51,4% – женщины. В области проживают представители 131 национальности. Наиболее
многочисленные этнические группы, по данным переписи населения 2008 г., – русские
(71,6% от общего числа жителей), татары (7,4%), украинцы (6,5%). [6]
Область
отличается суровыми природно-климатическими условиями, 90% территории отнесено
к районам Крайнего Севера или приравнено к ним. Лишь 3% территории области
занимают сельскохозяйственные угодья. Более благоприятные климатические условия
юга позволяют выращивать зерно, картофель, овощи, грубые и сочные корма,
наличие больших площадей сенокосов и пастбищ создает благоприятные условия для
молочно-мясного животноводства. Здесь производится около 80%
сельскохозяйственной продукции области. Восемь организаций участвуют в
экспериментальной российско-французской программе развития мясного
скотоводства.
Сельскохозяйственные
организации автономных округов специализируются на производстве молока, яиц,
овощей защищенного грунта. Развиты традиционные для коренных народов Севера
промыслы – оленеводство и рыболовство.
На душу
населения в области произведено 28 кг мяса (скот и птица на убой), 152 кг молока, 358 штук яиц. По производству яиц на душу населения область занимает лидирующее
положение среди регионов Уральского федерального округа.
В области
активно используются все основные виды транспорта. В структуре грузооборота
грузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт.
Создана одна из самых разветвленных сетей трубопроводов в России. На конец 2009 г.
протяженность магистральных трубопроводов составила 37,4 тыс. километров. 
Значительное
развитие получил железнодорожный транспорт. Железная дорога связывает Транссибирскую
магистраль через г. Тюмень и г. Тобольск с основными центрами добычи
нефти и газа в автономных округах.
Наиболее
быстро развивается автомобильный транспорт. Интенсивно растет парк транспортных
средств. Построены и функционируют магистральные автодороги круглогодичного
действия, связывающие областной центр и промышленные центры Среднего Приобья.
Ведется строительство моста длиной более 1,3 км через Иртыш неподалеку от г. Ханты-Мансийска.
Мост войдет в федеральную трассу, которая свяжет г. Пермь и Серов
(Свердловская область), центры нефтедобычи Среднего Приобья и г. Томск. В 2009 г.
протяженность автомобильных дорог составила 33 тыс. км, из них 21,9 тыс. – с
твердым покрытием. [6]
Для многих
районов области большую значимость продолжает иметь речной транспорт. В
большинстве промышленных центров, расположенных на речных магистралях,
действуют крупные речные порты.
Развит
авиационный транспорт. Из аэропортов области воздушные суда совершают полеты во
многие города России и стран СНГ. Ряд аэропортов, в том числе в г. Тюмени,
Нижневартовске, Салехарде, Радужном и Когалыме, производят таможенный и
пограничный контроль и открыты для международного сообщения.
Разветвленная
сеть современных телекоммуникаций обеспечивает широкий спектр услуг связи.
Развитие бизнеса в регионе способствует росту предложения всех их видов, в
первую очередь документальной электросвязи, и услуг, предоставляемых с
использованием сетей передачи данных. Особое значение приобретают сети,
входящие во всемирную информационно-телекоммуникационную сеть Интернет.
Растет число
абонентов беспроводной, в том числе сотовой и пейджинговой связи,
осуществляется роуминг со многими городами России и мира. На рынке сотовой
связи области работают около 30 операторов, как общероссийских, так и региональных.
На конец 2009 г. число подключенных к сетям абонентских терминалов сотовой
подвижной связи составило 367,5 тыс. штук, подвижной радиосвязи – 4,2 тыс.
штук, персонального радиовызова – 20,9 тыс. Вводятся в действие цифровые АТС,
радиорелейные линии связи.
Все население
области охвачено телевизионным вещанием, осуществляется прием эфирного и
спутникового телевидения, работают FM – радиостанции.
1.2 Анализ
рынка недвижимости
На 1 января 2010 г.
в Едином государственном регистре предприятий и организаций насчитывалось 83,3
тыс. хозяйствующих субъектов (2% от общего количества по России). Большинство
осуществляет свою деятельность в торговле и общественном питании, строительстве,
промышленности. 
Развиваются
различные формы функционирования субъектов малого предпринимательства:
индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, организации
малого предпринимательства, крестьянские (фермерские) хозяйства.
На начало 2010 г.
в области действовало 10,3 тыс. малых организаций, из них по 31% – в строительстве,
в торговле и общественном питании, 13% – в промышленности. 
Зарегистрировано
2473 крестьянских (фермерских) хозяйства. В 2009 г. крестьянскими
(фермерскими) хозяйствами и индивидуальными предпринимателями произведено 15,5%
от общего производства зерна, 4,7 – овощей, 2,2 – картофеля, 2,5 – молока, 2,1%
– мяса (в убойном весе). 
В 2009 г.
приватизировано 82 организации, с начала учета (с 1992 г.) – 2613
организаций. Наиболее распространенный способ приватизации – продажа
государственного и муниципального имущества на аукционах и коммерческих
конкурсах. [9]
В настоящее
время на рынке недвижимости Тюмени сложилась следующая ситуация: предложение (в
первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышает
платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, как это должно
произойти согласно закону спроса, а растут. Вместе с тем приобретение жилья
было и остается проблемой №1 для большинства горожан. [10]
Характерным
событием для Тюмени является мгновенная реакция рынка на появление нескольких
десятков покупателей из северных регионов, которые приобретают квартиры, как
правило, без торга и по максимальной цене. Цены при этом увеличиваются сразу
как на вторичном, так и на первичном рынке жилья. [7]
Рынок жилья в
настоящее время находится в состоянии стабильной неустойчивости, которая
характеризуется, с одной стороны, сравнительным постоянством цен на жилье, с
другой стороны диспропорцией в структуре спроса и предложения. [11]
Что же
касается ситуации по рынку недвижимости в общероссийских масштабах, то, в
ближайшие 2–3 года рост цен на жилье в России продолжится, а затем должен
стабилизироваться. В целом по России в 2009 году рост цен на рынке жилья
составил около 25%. [12]
Если рост
объемов ввода жилья будет составлять около 10% ежегодно, цены в ближайшие годы
стабилизируются. А дальнейшая ситуация с ценообразованием на рынке жилья будет
зависеть от состояния экономики. Однако в ближайшие 5 лет снижение стоимости
жилья не будет, поскольку спрос на рынке все еще велик, а с развитием системы
ипотечного жилищного кредитования он будет увеличиваться.
Спрос рождает
повышение цен. Наметившийся в первые месяцы нового года спрос на квартиры,
укрепился и продолжается. В результате этого рост цен на квартиры в Тюмени
составил примерно 13–15% и еще продолжается. По оценкам специалистов при
сохранении таких темпов, квартиры к концу 2010 года подорожают на 50–60%. Кроме
этого, тенденция к увеличению цен привела к снижению предложений на рынке
недвижимости на 10%. [4]
Стоимость 1
квадратного метра типового жилья в центре Тюмени на сегодняшний день в среднем
составляет 22 тыс. рублей. Приобрести достойную квартирку доступно далеко не
каждому. [5]
Еще три года
назад двухкомнатная «хрущевка» с кухней-каморкой образца 60-х годов тянула на
150–250 тысяч рублей, ныне – от 600 тыс. руб. По прогнозам специалистов спада
цен в областной столице больше не будет.
Общее
количество коммерческих компаний работающих на рынке недвижимости в Тюмени
составляет 58 агентств недвижимости, таки как: «Авангард», «Ареал», «Горси»,
«Константа», «Адвекс – Т» (приложение5). [2]
Более
подробно о количестве сделок рассмотрим на примере достаточно известного
агентства недвижимости в городе Тюмени «Адвекс – Т». [15] По данным компании
«Адвекс-Т», за девять месяцев нынешнего года практически в три раза увеличилось
количество сделок по «ипотеке», в сравнении с аналогичным периодом 2009 года.
Стало известно, что с января по сентябрь 2010 года по ипотечным кредитам в
компании «Адвекс-Т» было совершено 114 сделок купли-продажи готового жилья, из
них – 56 сделок – в период с января по апрель, 58 сделок – с мая по сентябрь.
Известно, что в апреле 2009 года компания «Адвекс-Т» совместно с банком
«Агропромкредит» начала реализацию общегородской ипотечной программы, и по
данным на декабрь 2009 года в рамках сотрудничества была осуществлена 41
сделка.
Среднее время
на оформление сделок с недвижимостью составляет один месяц, при условии, что
все необходимые документы собраны, и все правильно оформлено.
Жилье в
Тюмени покупают приезжие, основная масса которых – северяне, тюменцы составляют
лишь третью часть всех покупателей. Стоит отметить, что покупают квартиры
преимущественно люди со стабильным заработком в пределах 350–500 долларов на
каждого члена семьи. Приобретение жилья по ипотечным кредитам составляет лишь 5%
от общего количества сделок с недвижимостью в Тюмени. [15]
Наибольшим
спросом среди покупателей пользуются квартиры в центре Тюмени, Тюменском,
Восточном микрорайонах, МЖК, а также в районе улиц Широтной и Московского
тракта.
Наименьшую
популярность завоевали квартиры в микрорайонах Заречном и Дома Обороны.
Информацию о
рынке недвижимости можно узнать из различных источников.
Одним из
главных источников получения информации являются газеты, такие как:
«Недвижимость и строительство в Тюмени», «Из рук в руки», «Квартирный вопрос»,
«Недвижимость для всех» и т.д.
Данные
периодические издания достаточно широко и основательно рассматривают вопросы,
касающиеся недвижимости. Помимо спроса и предложения на недвижимость из данного
источника можно извлечь полезную информацию, касающуюся благоустройства,
застройки города, различные советы, интервью с депутатами, а также с людьми,
работающими в агентствах недвижимости, в банках.
Другим, не
менее важным источником информации является интернет. Это достаточно активный
источник в освящении вопросов рынка недвижимости, как по России, так и по
вопросам местного рынка. Существует огромное количество сайтов, где можно найти
различную информацию и статистику о недвижимости. К таким сайтам относится,
например, etagi.ru; oblstate.ru; uralpolit.ru; regionz.ru; n-gorod.ru и т.д.
1.3 Анализ
местоположения объекта недвижимости
Описание
объекта недвижимости при оценке




















































































Характеристика
объекта

Возможные
значения




1. сегмент рынка

рынок жилья



2. текущее использование

проживание



3. вид данных

оценка



4. юридическое описание,
регион, район, адрес

Тюменская область г. Покачи,
ул.



5. право собственности

Право пользование



Характеристика
участка




1. зона

селитебная



2. форма

многоугольник



3. топография

ровное место



4. состояние участка

разработан, имеются
посадки



5. не благоприятные
условия окружающий среды

отсутствуют



6. транспортная
доступность


главная автодорога,
в 200 м и 300 м
расположены остановочные комплексы




7. качество дорог

с твердым покрытием



8. состояние дорог

хорошее



9. доступные инженерные
коммуникации

водопровод, телефонная
сеть, электрические сети, теплотрасса



9. доступные инженерные
коммуникации

водопровод, телефонная
сеть, электрические сети, теплотрасса



Характеристика
здания




1. год постройки

1982 г.



2. первоначальная
балансовая стоимость

100 тыс. руб.



3. год последнего
капитального ремонта

2010 г.



4. число этажей

5 этажей



5. общая площадь


58 м2




6. полезная площадь


45 м2




7. строительный объём

2,5 м



8. площадь застройки

установить не удалось



9. техническое состояние

хорошее



10. группа капитальности

I группа



11. фундамент

ленточный



12. стены

кирпичные



13. колонны и столбы

отсутствуют



14.перекрытия

железобетонные плиты



15. кровля

шифер



16. степень огнестойкости

I степень



17. коммунальные услуги

вода, отопление,
канализация, электроснабжение, телефон



18. дополнительные
постройки и удобства

отсутствуют



Помещения




1. размещение в здании

2 этаж



2. отделка

сделан ремонт



3. вход

со двора



4. вид из окон

во двор, на улицу



5. телефон

есть



Ближайшее
окружение




























1. границы окружения

Ул. Ленина, ул. Таежная



2. типичное использование
окружения

жилые многоэтажные
дома, гаражи, школа (300 м)



3. основной тип застройки

микрорайон



4. основной тип зданий

крупнопанельные
железобетонные, кирпичные дома



5. качество застройки

здания, построенные
после 1964 г., новостройки



6. этажность застройки

многоэтажные здания



7. социальная
инфраструктура

рабочие места, учебное
заведение, детский сад, судебное учреждение, предприятия торговли



8. объекты повышенной
опасности

отсутствует



9. благоустройство
территории

имеется детская
площадка, цветники, тротуар



10. источник информации

собственные наблюдения




Природно-климатические
условия
Область отличается
суровыми природно-климатическими условиями, 90% территории отнесено к районам
Крайнего Севера или приравнено к ним. Лишь 3% территории области занимают
сельскохозяйственные угодья. Более благоприятные климатические условия юга
позволяют выращивать зерно, картофель, овощи, грубые и сочные корма, наличие
больших площадей сенокосов и пастбищ создает благоприятные условия для
молочно-мясного животноводства. Здесь производится около 80%
сельскохозяйственной продукции области. Восемь организаций участвуют в
экспериментальной российско-французской программе развития мясного
скотоводства. 
Сельскохозяйственные
организации автономных округов специализируются на производстве молока, яиц,
овощей защищенного грунта. Развиты традиционные для коренных народов Севера
промыслы – оленеводство и рыболовство. [6]
2. Анализ
рынка недвижимости с помощью анкетирования
1. Ваш
пол:
  
Большинство
опрошенных женский пол – составляющий 53,3%, а мужской пол составил 46,7%.
2. Сколько
Вам лет:
  
Из 100% опрашиваемых:
20% это люди в возрасте свыше 46 лет; возраст от 18 – 25 лет составил 26,6%; от
26 – 35 лет – 20%; и 26,6% люди находящиеся в возрасте 36 – 45 лет.
3. Из
скольких человек состоит Ваша семья:


  
Большинство
опрошенных людей 33,3% имеют семью, которая состоит из трех человек; семья,
состоящая из двух и более 5 человек составляет – 26,6%; 13,3% опрошенных – люди
имеют семью из четырех человек.
4. В какой среде
Вы работаете:
  
Большинство
опрошенных людей 20% работают в экономической сфере, также это студенты и
служащие, 13,3% занимаются предпринимательством, рабочие составляют лишь 6,6%.
5. Ваш
среднемесячный доход:


  
У большинства
опрошенных 46,7% среднемесячный доход составляет до 5 тыс. руб.; у 20% доход
составляет от 5 – 30 тыс. руб.; лишь у 13,3% доход свыше 30 тыс. руб.
6. В какой
квартире вы живете:
  
73,3% опрошенных
проживают в собственных квартирах; 13,3% проживают с родителями; а также 13,3%
живут в частных домах или в общежитии.
7. Какую
площадь составляет Ваша квартира:


  
У
26,6% площадь квартиры составляет 40 – 80 м2; чуть меньше
опрошенных 20% говорят о том, что площадь их квартиры равна свыше 80 м2;
8. Сколько
комнат в Вашей квартире:
  
47% людей имеют в
своей квартире три комнаты; чуть меньше 15% люди, имеющие одну, две или четыре
комнаты; 8% имеют одну комнату;
9. Устраивают ли
Вас ваше жильё:


  
10. Если
бы Вам срочно понадобилось купить квартиру, то Вы:
  
Большинство
опрошенных 60% предпочитают взять ссуду в банке; 26,6% хотели бы приобрести
квартиру с помощью ипотеки; и 13,3% рассчитывают на помощь знакомых.
11. В
каком районе Вы бы хотели купить квартиру:
  
Большинство опрошенных 60%
предпочитают приобрести квартиру в центре; 26,6% за городом; 6,6% хотели бы
купить квартиру на окраине либо в микрорайоне.
12. При покупке
жилья Вы выберите:
  
Большинство
опрошенных 40% выбирают элитное либо жильё индивидуальной планировки; а 20%
выбирают типовое жильё.
13.
Приемлемая цена за 1 м2:
  
При покупке жилья
большое внимание уделяется цене и 40% опрошенных считают, что приемлемая цена
за 1 м2 должна составлять до 15 тыс. руб., но 20% людей говорят
о том, что стоимость 1 м2 должна быть равна от 15 – 20 тыс.
руб.
15. какова причина
постоянного роста цен на жильё:


  
46,7% опрошенных
считают, что рост цен на жильё обусловлен инфляцией и увеличением спроса на
жильё; 6,6% из–за политической обстановке.
16. Знаете ли Вы
что такое ИПОТЕКА:
  
73,3% опрошенных
знакомы с ипотекой, а 26,7% не знакомы.
17. Наиболее
приемлемый для Вас срок ипотечного кредитования:
  
60% опрошенных считаю, что приемлемый срок
ипотечного кредитования 10 лет; 20% считают, что 20 лет; и лишь 13,3% считают,
что срок ипотечного кредитования должен быть равен 5 лет.
В результате
проведенного мной исследования выяснилось, что большинство опрошенных – 26,6%
составляют люди в возрасте 18–46 лет, и относятся к работающей социальной
группе. Большая часть опрошенных 53,3% – женский пол. Среднемесячный доход составляет
до 5 тыс. руб. Большая часть опрошенных 73,3% в данный момент проживает в
собственной квартире, и имеют три комнаты. Площадь квартиры большинства
опрошенных составляет от 40 – 80 м2 и их семья состоит из трех
человек. 53,3% опрошенных не устраивают собственное жильё. При покупке жилья 60%
рассчитывают в основном на ссуду в банке. При покупке жилья должное внимание
уделяется местоположению и цене. Наибольшей популярностью 60% у покупателей
жилья пользуется центр города, и предпочитают элитное жильё и индивидуальной планировке,
а приемлемая цена за 1 м2 должна составлять до 15 тыс. руб. 73,3%
опрошенных знакомы с ипотекой и считают, что приемлемый срок ипотечного
кредитования должен составлять 10 лет.


3. Анализ
четырехкомнатных квартир
При
исследовании предложения и спроса на четырёхкомнатные квартиры [6] выяснилось,
что предложение по сравнению со спросом лидирует. Так, к примеру, в сентябре
предложение составляло 57 объявлений, а спрос на эти же квартиры всего лишь 5
объявлений. В октябре предложение составляло 58 объявлений, а спрос 5
объявлений. В ноябре предложение равнялось 42 объявления, а спрос 1 объявление.
В декабре было 116 предложений, а спрос всего 3 объявления.
  
Рис. 13
Предложение
на четырёхкомнатные квартиры с сентября по декабрь 2010 г.
  
Рис. 14 Спрос на четырёхкомнатные квартиры с сентября
по декабрь 2010 г.
Заключение
Основными показателями, влияющими на рынок
недвижимости, является объем промышленной продукции, капитальные вложения,
товарооборот, объем подрядных работ, грузооборот, номинальная заработная плата
и прочие.

По объему произведенной промышленной
продукции область занимает 1 место в России. За 9 месяцев 2010 года
промышленные предприятия Тюменской области выпустили продукцию на 13,8% больше
чем за аналогичный период прошлого года.

Тюменская
область относится к числу регионов с наиболее высокой инвестиционной
активностью. Наибольший объем инвестиций вложен в промышленность и транспорт.
Так же область является одним из перспективных регионов Российской Федерации
для выгодного вложения иностранного капитала. Деловое сотрудничество
осуществляется с 35 странами мира, такими как Кипр, Германия, США, Украина.
Товарооборот
Тюменской области возрос почти на 50%, причем, произошло увеличение как
экспортной, так и импортной составляющих. Превалирующее значение в структуре
экспорта имеют нефть, нефтепродукты, битуминозные вещества, продукция
топливно-энергетического комплекса. Импортируется, в основном, 80%,
промышленное оборудование и транспортные средства.
По обороту
розничной торговли, платных услуг на душу населения область уверенно лидирует в
рейтинге регионов УФО, по России занимает соответственно 5 и 6 места.
В области
создан мощный строительный комплекс. Объем работ, выполненных по договорам
строительного подряда в области, составляет 17,3% от объема РФ.
В структуре
грузооборота значительную долю (более 90%) составляет трубопроводный транспорт.
Создана одна из самых разветвленных сетей трубопроводов в России.
Значительное
развитие получил железнодорожный, автомобильный, авиационный транспорт.
Среднемесячная
номинальная начисленная заработная плата работающих равняется 14584 рублям. По
размеру среднемесячной заработной платы одного работника Тюменская область
занимает лидирующее положение в стране, уступая лишь Москве.
Ситуация на
рынке труда Тюмени вполне благополучна. Количество безработных сейчас
составляет лишь 0,4% от всего работоспособного населения.
Что касается
рынка недвижимости, то здесь достаточно сложная ситуация, так как предложение
(в первую очередь это касается первичного рынка жилья) значительно превышает
платежеспособный спрос населения, но цены при этом не снижаются, а растут.
В большей
степени покупателями тюменской недвижимости являются северяне, которые
приобретают квартиры, как правило, без торга и по максимальной цене. Цены при
этом увеличиваются сразу как на вторичном, так и на первичном рынке жилья.
Наибольшим спросом среди покупателей пользуются квартиры в центре Тюмени,
Тюменском, Восточном микрорайонах, МЖК, а также в районе улиц Широтной и
Московского тракта.
При опросе
населения выяснилось, что большая часть людей имеет среднемесячный доход до 5
тыс. руб. Большая часть опрошенных 73,3% в данный момент проживает в
собственной квартире, и имеют три комнаты. При покупке жилья 60% рассчитывают в
основном на ссуду в банке. Должное внимание уделяется местоположению и цене.
Наибольшей популярностью 60% у покупателей жилья пользуется центр города, и
предпочитают элитное жильё и индивидуальной планировке, а приемлемая цена за 1 м2
должна составлять до 15 тыс. руб.
Вывод про 4-х
комн квартиры.


Список
литературы
1. Асаул А.Н.
«Экономика недвижимости» учебник СПБ.: гуманистика, 2009 г.
2. «Квартирный вопрос» //
№37 от 28.09.04 г., №39 от 12.10.04 г., №42 от 2.11.04 г.
3. «Недвижимость для всех» //
№5 от 22.09.04 г., №6 от 29.09.04 г., №8 от 13.10.04 г., №9 от
20.10.04 г., №13 от 17.11.04 г., №14 от 24.11.04 г., №16 от
8.12.04 г., №18 от 22.12.04 г.,
4. Сайт «Недвижимость и
строительство в Тюмени»
5. www.etagi.ru
6. www.oblstat.ru
7. www.regions.ru
8. www.testate.ru
9. www.tyumen.net.
10. www.vsluh.ru
11. www.uralpolit.ru
12. www.vremya.ru
13. www.veles-capital.ru
14. www.n-gorod.ru
15. www.advecs.ru