Министерство
образования и науки РФ
Ростовский
Государственный Экономический Университет
«РИНХ» в г.
Миллерово
Домашнее
задание по «Оценке бизнеса».
Выполнила: студентка152
группы 
					







Даденко Ю.И.
г. Миллерово
2006г
КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ
ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ
Адрес
объекта:
Ростовская
обл., г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8
Тип
объекта недвижимости:
Квартира
площадью 57 кв.м., в т.ч. жилой – 41,4 кв.м. расположена на 2 этаже 5 –этажного
дома
Цель
оценки:
Определение
рыночной стоимости объекта
Оцениваемые
права: Частная собственность
Юридическое
право:
Собственность
Размер
квартиры (м2):
Общая
площадь 57
Жилая 41.4
Вспомогательная
15,6
Наилучшее
и наиболее эффективное использование:
Определено
ограничением в использовании — жилье
Наиболее
вероятные покупатели:
Жители
г. Миллерово с ежемесячным совокупным доходом тыс. руб.
Опасности,
вызванные окружающей средой:
Не
выявлено
Ценность
в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта:
Не
выявлено
Дата
оценки:
Курс
доллара США29.11.2006г.
1$ —
26,3503 руб.
Оцененное
маркетинговое время:
5
месяцев
Рыночная
стоимость, рассчитанная
1) затратным
методом:
2)
методом прямого сравнительного анализа продаж:
3)
доходным методом:
Метод
прямой капитализации
Метод
дисконтированного потока дохода
В связи
с отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения)
оцениваемого объекта – метод не применялся
28602$
(753674 тыс. рублей)
32401 $
(853776 тыс. рублей)
27110,4$
(714367.17 тыс. рублей)
Окончательное заключение
о рыночной стоимости объекта
29063,44$, (765829,3 тыс.
рублей.)
СВЕДЕНИЯ
ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ














Адрес объекта:
346130 Ростовская
обл.,г. Миллерово, ул. Черноморская 54, кв. 8


Собственник:
Потакова Вера
Николаевна


Право собственности:

Право частной
собственности на
Квартиру



Право
устанавливающий документ:

Свидетельство о
праве собственности
на квартиру. Серия
61АА №636555



Дата приобретения:

Регистрационная
запись № 2196 от 
27.02.2004г. 



Текущее
использование объекта:
Жилье




Цель
оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности.
ОПИСАНИЕ
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ







































































ОПИСАНИЕ УЧАСТКА
ЗЕМЛИ



Градостроительная зона и
соответствие зонированию

Жилая зона


Площадь участка, м2
нет


Форма участка
Прямоугольник


Наличие
коммунальных услуг

 Электричество, газ, вода, канализация,
 Теплоснабжение, телефон



Подъезд
Свободный


Рельеф и почвы

Чернозем,
плодородный слой от 25-50 см, зона
не была занята
лесонасаждением, был пустырь



Затопляемость
Не выявлено


Подземные воды

Грунтовые воды,
вода пригодная для питья
 залегает на
глубине 20-25м



Опасности окружающей среды
Не выявлено


ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА


Общая характеристика
Кирпичное здание, 3-комнатная квартира,
расположенная на втором этаже 5-ти этажного дома


Ориентация относительно сторон света
Фасад здания
обращен на юг, вход с внутреннего двора – северная сторона. Окна квартиры
выходят на юг и на север


Год постройки
1969


Площадь общая, м2
57


Количество этажей
5


Класс капитальности
Кирпичный


Качество строительства
Качественный


Привлекательность/ внешний вид
Непривлекательный


Фактический возраст здания, лет
37


Нормативный срок службы, лет
100


Остаточный срок эксплуатации, лет
63


ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ
ЭЛЕМЕНТОВ


Единица измерения
Материал


Фундамент

м2

Арматура А — 3,
бетон М — 200


Стены

м2

Перемычки,
кирпичная кладка


Перекрытия

м2

Бетонные


Крыша

м2


Балки, стропилы,
слой рубироида, 
деревянный каркас
потолков, слой 
утеплителя, шифер



Полы

м2

Дощатые,
цементированные


Окна

м2

Дерево


Двери

м2

Дерево


Внутренняя отделка

м2


Улучшенная
штукатурка
 Внутри квартиры
цементно-
 Известковым
раствором,
 Обои





Таблица№1
(корректировок для сопоставимых продаж квартир)

























































































































Элемент сравнения
Един.
Сравниваемые участки


Изм.
Оценив.
1
2
3
4


 1. Цена продажи
$
24500
34500
32500
36000


 Площадь квартиры
м2
57
48,1
69,1
68,3
71


 2. Цена за единицу площади
$/м2
509,3
499,3
475,8
507


Различие во времени (месяц)
0
0
0
0
0


Право собственности
частная
частная
частная
частная
частная


Корректировка
%
0
0
0
0


Условия финансирования
рыночн
рыночн.
рыночн.
рыночн.
рыночн.


Корректировка
%
0
0
0
0


Условия продажи
коммерч
коммерч
коммерч
коммерч
коммерч


Корректировка
%
0
0
0
0


Месторасположение
То же
То же
То же
То же
То же


Корректировка
%
0
0
0
0


Физические характеристики:


Корректировка по размеру
+4532,77
 — 10485,3
 — 5376,54
 — 7098


Скорректированная цена
$
29032,77
24014,7
27123,46
28902



Коррекция по наличию
 капитального ремонта

нет
нет
нет
нет
есть


Корректировка
1778,54
1778,54
1778,54


Скорректированная цена
$
30811,31
25793,24
28902
28902


Общая чистая коррекция
2 коррек.
2 коррек.
2 коррек.
1 коррек.


6311,31
8706,76
3598
7098










































Системы инженерного обеспечения


Водопровод
 Есть


Электросети
Есть


Канализационная сеть
Есть


Система отопления и вентиляция
 Есть


Газ
Есть


Лифт
Нет


Телефон
 Есть


Радио
Есть


Телевидение
Есть


Сигнализация (охранная, пожарная)
Нет


Внешнее благоустройство


Озеленение
 Кустарники,
деревья


Стоянка для автомашин
Гаражи и стоянка
рядом с домом


Детская площадка
Песочница,
скамейки, качели.


Подъездные пути
 Асфальт, удобный подъезд к дому


Текущее использование площадей



Наименование 
 помещения


Площадь,
м2


Ставка налога на
имущество
Руб/м2/год



жилье
41,4
0.1% от балансовой
стоимости имущества



Метод
прямой капитализации





































Объект сравнения

Цена
продажи,
 $ (SP)


Потенциальный валовой
 доход, 
 $ (PGI)

Коэффициент
потенциального валового дохода (PGIM)

Эффективный валовой доход,
 $ (EGI)


Коэффициент
эффективного валового дохода (EGIM)



1
24500
650
37,7
85,2
287,6


2
34500
600
57,5
95,3
362


3
32500
500
65
94,4
344,3


4
36000
700
51,4
98,7
364,7


Среднее значение
612,5
52,9
93,4
339,65




квартира
недвижимость продажа стоимость
Метод дисконтированного потока
дохода













Потенциальный
валовой доход, $
612,5


Коэффициент
потенциального валового дохода
52,9


Стоимость объекта
недвижимости, $
32401


Эффективный
валовой доход, $
93,4


Коэффициент
эффективного валового дохода
339,65


Стоимость объекта
недвижимости, $
31587,45



.
          
1
V =
———-, 
      (1
+ i )n 
где i –
величина сложных процентов
а —
аннуитет
n –
количество периодов
1. 
i
= 0,1 : 12 = 0, 0083; n = 36; аn36 = 30, 99124;
                
 1
 V =
—————— = 0, 74174
         
 (1 + 0, 0083)36
1) 
Ежемесячный
доход = величина дохода от аренды за 1 месяц – сумма коммунальных платежей за 1
месяц: 160-60,7=99,3
2) 
Доход
за три года = аннуитет * ежемесячный доход: 30, 99124 * 99,3=3077,4$
3) 
Сегодняшняя
стоимость средств, которые получим через 3 года = прогнозируемая выручка от
продажи квартиры * настоящая стоимость денежной единицы: 
32401 *
0,74174 = 24033$
4) Рыночная
стоимость квартиры через три года = сегодняшняя стоимость средств + доход за
три года: 24033 + 3077.4=27110.4$
Стоимость
недвижимости, рассчитанная методом дисконтированного денежного потока
составляет – 27110,4$( 714367.17 тыс.рублей)
СОГЛАСОВАНИЕ
РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
Три
традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали
следующие результаты:











ЗАТРАТНЫЙ МЕТОД:
В связи с
отсутствием данных для расчета стоимости восстановления (замещения)
оцениваемого объекта – метод не применялся.



МЕТОД ПРЯМОГО
СРАВНИТЕЛЬНОГО
АНАЛИЗА ПРОДАЖ:

28602 $ ( 753674
тыс. рублей)


МЕТОД
КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА:


Метод прямой
капитализации:
32401 $ ( 853776
тыс. рублей )


Метод
дисконтированного потока дохода:
27110,4$
(714367.17 тыс.
рублей)




Расчет
производим методом расчета по формуле арифметической взвешенной. Каждому методу
присваиваем веса, которые в сумме равны единице по всем методам:
28602*0,6+32401*0,2+27110*0,2
 ——————————————
= 29063,4
0,6+0,2+0,2
Исходя из приведенных в
отчете данных, на 29.11.06г объект имеет рыночную стоимость: 29063,44$, т. е. 765829,3
тыс. рублей.